10余家過會(huì)企業(yè)獲封卷通知，靜待IPO發(fā)令槍響，預(yù)披露再增3家。

　　很快，商鋪的供應(yīng)高峰即將殺到。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年商鋪新增供應(yīng)量將達(dá)到54萬平方米，為歷年之最。目前，廣州新開業(yè)或即將開業(yè)的商場(chǎng)接近20個(gè)，這意味著今年商鋪的供應(yīng)高潮即將殺到，投資客的選擇將史無前例的豐富。

　　近年來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逆市生長(zhǎng)，各地商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，無論規(guī)模還是數(shù)量都爭(zhēng)相攀升，而在住宅投資熱逐漸褪去的當(dāng)下，整個(gè)市場(chǎng)交投趨于沉寂僵持的時(shí)候，商鋪的投資熱卻是日益增長(zhǎng)。越秀城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪營(yíng)運(yùn)總監(jiān)朱輝認(rèn)為，相對(duì)于去投資化的住宅市場(chǎng)而言，投資商用物業(yè)是正確的方向，不過值得注意的是，當(dāng)前投資商鋪更應(yīng)該審慎甄別。而寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同則總結(jié)出了買鋪、租鋪要“四多”：多看、多聽、多問、多跑，這樣才能選出更具有投資潛力、成長(zhǎng)性更佳的商鋪。

　　供應(yīng)量達(dá)歷年之最，以新生板塊為主

　　截至2013年末，廣州全市商場(chǎng)總存量約203萬平方米，全年新竣工項(xiàng)目達(dá)29萬平方米，新開業(yè)商場(chǎng)位于珠江新城、上下九和江南西等區(qū)域。而今年廣州商場(chǎng)新增供應(yīng)量為54萬平方米，為歷年之最。

　　目前，廣州新開業(yè)或即將開業(yè)的大型商場(chǎng)達(dá)到20多個(gè)，供應(yīng)板塊更為分散，除了傳統(tǒng)商圈旺區(qū)之外，原先商業(yè)欠發(fā)達(dá)的板塊為今年供應(yīng)的重點(diǎn)。比如白云金沙洲板塊、番禺板塊、增城板塊、蘿崗板塊、從化板塊、花都板塊等，它們集體出現(xiàn)大多是為了“補(bǔ)課”，在這些住宅先行、商業(yè)后上的新生板塊，大型商業(yè)的出現(xiàn)，是一個(gè)板塊趨于成熟的標(biāo)志。比如當(dāng)前商用物業(yè)非常集中的新興板塊番禺就非常典型，近期有超過五個(gè)大型綜合體入市：位于市橋的清河？永旺夢(mèng)樂城，位于長(zhǎng)隆的保利大都匯、奧園城市天地、長(zhǎng)隆王博商業(yè)項(xiàng)目、番禺萬達(dá)廣場(chǎng)等。

　　商圈兩極分化，熱門路段躺著也賺錢

　　多數(shù)專家認(rèn)為，對(duì)于去年一片紅火的商業(yè)投資來說，今年將會(huì)相對(duì)理性并回穩(wěn)。

　　據(jù)了解，今年第一季度，受電商沖擊等因素持續(xù)影響，廣州零售銷售額增幅放緩，零售商在謹(jǐn)慎擴(kuò)張的同時(shí)，開始選擇撤離客流較少的商場(chǎng)，進(jìn)駐客流量穩(wěn)定的核心商圈，導(dǎo)致廣州商鋪平均空置率上升。而商圈商鋪?zhàn)饨饍蓸O分化的現(xiàn)象也更為明顯。有商圈持續(xù)空置租金下滑明顯，而有的商圈則仍然保持高租金增長(zhǎng)，租市上漲且一鋪難求，這些路段的持有者可以說是不管世道怎么變化，“躺著也能賺錢”。

　　仲量聯(lián)行研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗告訴記者，天河路、北京路、環(huán)市路等傳統(tǒng)商圈的租金保持增長(zhǎng)，有些熱門路段甚至環(huán)比增長(zhǎng)超過20%-30%，投資收益可謂是“躺著都賺錢”。而整體上來說，全市平均租金升至每平米每月478元，環(huán)比上升1.7%。在住宅投資僵持的情況下，整個(gè)商鋪市場(chǎng)的景氣指數(shù)還算不錯(cuò)。

　　新興商圈可淘金，選鋪是個(gè)技術(shù)活兒

　　與往年不同，今年在廣州的商鋪投資版圖中，新興板塊是投資客非常關(guān)注的。由于傳統(tǒng)商圈目前價(jià)位已經(jīng)相當(dāng)高，投資回報(bào)未必再如前幾年一樣可觀，且投資門檻也越來越高。因此，不少中小型投資客將目光投注于目前有大量新增供應(yīng)的、商業(yè)欠發(fā)達(dá)的板塊。目前，這些板塊也有不少商鋪號(hào)稱“填補(bǔ)空白”，且以較高的性價(jià)比吸引投資客的目光。

　　不過，有專家認(rèn)為，盡管這類型的商鋪具有可觀的投資前景與相對(duì)低的門檻，但是要甄別其投資潛力可是個(gè)“技術(shù)活兒”，買家在選鋪的時(shí)候，要做好充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估功課。

　　朱輝介紹，由于未來兩到三年內(nèi)是廣州商業(yè)地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)期，之后的市場(chǎng)將會(huì)回落，一些商業(yè)項(xiàng)目所宣傳的投資回報(bào)周期預(yù)期，很可能過于樂觀，買家要有自己的獨(dú)立判斷。而韓世同則以更細(xì)致的“四多”來提醒投資客，對(duì)于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要進(jìn)行實(shí)地考察。在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購(gòu)買環(huán)節(jié)中的支出：如契稅為總房?jī)r(jià)的3%。購(gòu)買后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)5%的綜合稅。其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)。