規(guī)模不斷增大，空置率卻不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2012年，二線城市購(gòu)物中心的平均空置率為10.8%，2013年這一比例已經(jīng)上升至11.03%。而在中國(guó)最大的兩個(gè)二線城市沈陽和成都，購(gòu)物中心空置率更高達(dá)17%和16.2%。即使在北京、上海、深圳等一線城市，購(gòu)物中心空置率也已達(dá)8.4%，個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的空置率甚至達(dá)到了50%左右。

　　杭州大型購(gòu)物中心也將進(jìn)入密集供應(yīng)期。根據(jù)頌元商業(yè)發(fā)展有限公司的前期市場(chǎng)調(diào)查，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年之前,杭州的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到90個(gè)，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項(xiàng)目有81個(gè)。

　　據(jù)報(bào)道，成都處于中國(guó)購(gòu)物中心爆炸式增長(zhǎng)的中心。去年開發(fā)商在成都投入使用的購(gòu)物中心面積達(dá)到100萬平方米，遠(yuǎn)超當(dāng)年全球任何城市開設(shè)的購(gòu)物中心面積。

　　泡沫化的購(gòu)物中心

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導(dǎo)致人氣不足。上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心首席研究員齊曉齋表示，高島屋雖然與10號(hào)線伊犁路站相連，但是從商場(chǎng)出來要走到延安路及婁山關(guān)路，對(duì)于顧客而言很不方便。地段對(duì)于實(shí)體零售是很有講究的，差一點(diǎn)都不行。

　　百貨與購(gòu)物中心，這個(gè)曾經(jīng)被稱作“最佳拍檔”的組合現(xiàn)在正面臨分道揚(yáng)鑣的局面。面對(duì)零售業(yè)困境，百貨不僅面臨關(guān)店危機(jī)，曾經(jīng)以強(qiáng)勢(shì)主力店姿態(tài)入駐購(gòu)物中心的模式也在經(jīng)受考驗(yàn)。

　　近日，有關(guān)“購(gòu)物中心去百貨化”的消息不斷，有成熟購(gòu)物中心縮水原本百貨面積的，也有新興購(gòu)物中心不再引進(jìn)大型百貨店的。

　　一時(shí)間，曾經(jīng)的強(qiáng)勢(shì)主力店似乎成了購(gòu)物中心的“雞肋”，“購(gòu)物中心去百貨化”也引來爭(zhēng)論不休，有人說是趨勢(shì)，有人認(rèn)為是偽命題。

　　購(gòu)物中心去百貨化

　　“購(gòu)物中心是否要去百貨化”，業(yè)內(nèi)龍頭已開始考慮這個(gè)問題。近日，有媒體報(bào)道稱，萬達(dá)在福建的兩個(gè)項(xiàng)目將于年底開業(yè)，而值得注意的是，兩家廣場(chǎng)中的萬達(dá)百貨都將“瘦身”至4個(gè)樓層。這一舉動(dòng)從側(cè)面印證了此前萬達(dá)廣場(chǎng)欲減少零售業(yè)態(tài)的傳聞。就在去年萬達(dá)還對(duì)外宣布，2014年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)(不包括萬達(dá)百貨)將全面取消服飾業(yè)態(tài)。

　　就在上周，廣州本土百貨品牌廣州友誼商場(chǎng)發(fā)布公告，廣州友誼正佳店續(xù)簽合約十年，不過面積相比之前的3萬平方米，減少了近一半。

　　正佳廣場(chǎng)方面表示，該商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展初期的幾年，業(yè)績(jī)比較低迷，友誼商場(chǎng)一直是其攬客的重要“臺(tái)柱”。然而，隨著零售商業(yè)環(huán)境的變化，友誼商場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者的吸引力逐漸下降。如今，正佳廣場(chǎng)常常遭遇友誼商場(chǎng)門庭冷清的尷尬。

　　同樣的現(xiàn)象也在沈陽上演著。從先先百貨大悅城店到0101華府店再到如今的尚泰百貨萬象城店，購(gòu)物中心主力百貨紛紛選擇撤出沈陽。

　　除了尚泰百貨外，先先百貨大悅城店和0101華府店閉店的主要原因也是經(jīng)營(yíng)不善，客流慘淡，“購(gòu)物中心的體驗(yàn)性消費(fèi)吸引了大量客流，但這些客流就是不往百貨里走�！鄙刑┌儇浵嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)筆者說：“購(gòu)物中心最初招主力百貨是為了在豐富業(yè)態(tài)的同時(shí)，通過百貨為購(gòu)物中心帶去更多忠實(shí)的客層，吸引更多的人氣，但事實(shí)正好相反，主力百貨竟逐漸成了購(gòu)物中心里的雞肋。

　　購(gòu)物中心的“瘦身”動(dòng)作，已被業(yè)內(nèi)看作是整個(gè)零售商業(yè)轉(zhuǎn)向的信號(hào)，從追逐知名大型百貨到主動(dòng)縮減面積，現(xiàn)在，商業(yè)項(xiàng)目不再需要“緊緊抱著百貨”。

　　事實(shí)上，很多新興的購(gòu)物中心已不再將大型百貨看得那么重要了。筆者了解到，北京朝陽大悅城與主力店永旺百貨解約，廣州中華廣場(chǎng)清退其主力百貨店中華百貨，港匯廣場(chǎng)清退港匯新翼百貨，上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心清退龍之夢(mèng)百貨。

　　購(gòu)物中心的硬傷

　　“沒有大型百貨店，購(gòu)物中心也能生存下來，這與以前的思維完全不同，這源于消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。”一位購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人表示。購(gòu)物這一功能，已經(jīng)不是緊密維系消費(fèi)者和商業(yè)項(xiàng)目的惟一渠道。

　　面對(duì)新的消費(fèi)模式，百貨所固有的硬傷使得自身無法及時(shí)調(diào)整轉(zhuǎn)型，購(gòu)物中心試圖通過去百貨化來避免同樣的命運(yùn)。然而，與百貨相同的是，購(gòu)物中心也有著自己的硬傷，這也給購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來了天然的阻力。

　　未開業(yè)前，高島屋百貨被認(rèn)為是上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)最頂級(jí)的購(gòu)物中心，但是商場(chǎng)開業(yè)一年以來，人氣一直不旺，有媒體報(bào)道，高島屋百貨開業(yè)一年多來，內(nèi)部已有近30家商戶悄悄“撤退”。雖然此前做過一輪調(diào)整，但目前來看此輪調(diào)整依舊沒有解決人氣低迷的瓶頸。

　　此外，定位不準(zhǔn)也成為購(gòu)物中心的又一硬傷。2007年開業(yè)初期，世貿(mào)天階市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“商場(chǎng)寧可空置，也要保持個(gè)性。”在世貿(mào)天階最初的招商規(guī)劃中，首席執(zhí)行官褚梅靈當(dāng)時(shí)表示，商場(chǎng)目標(biāo)主力品牌為一線品牌的副牌，如D&G、MarcbyMarcJacobs等。

　　八年時(shí)間已過，巨型天幕還在釋放吸引大量客流的價(jià)值，但世貿(mào)天階的零售品牌卻越發(fā)落寞。零售品牌集中的南街2至4層出現(xiàn)了大量“世貿(mào)天階”字樣的圍擋。據(jù)一位知情人士透露，世貿(mào)天階已放下身段從高端定位轉(zhuǎn)型做快時(shí)尚。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，由于地處CBD，開發(fā)商前期投入成本高，導(dǎo)致其很難放下身段尋找合適的品牌，造成了世貿(mào)天階此前較為尷尬的定位。

　　“大而全”曾經(jīng)是購(gòu)物中心發(fā)展的口號(hào)，然而在一個(gè)個(gè)拔地而起的購(gòu)物中心里，業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)、裝修布局等方面卻是千篇一律，缺乏特色和吸引力，同質(zhì)化成為購(gòu)物中心最頭疼的問題。

　　購(gòu)物中心只顧“井噴式”增長(zhǎng)，背后卻疏忽了自身的特色發(fā)展，迫使連鎖品牌商難以根據(jù)購(gòu)物中心的定位和特色選擇自己的“落點(diǎn)”，這導(dǎo)致了硬傷纏身。

　　據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，截至2012年年底，全國(guó)開業(yè)的購(gòu)物中心總量超過3000家，累計(jì)商業(yè)建筑面積達(dá)2012億平方米。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，全球最活躍的十大購(gòu)物中心開發(fā)市場(chǎng)中，有7個(gè)來自中國(guó)，分別是成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州，將在未來3年分別交付達(dá)100萬平方米以上的購(gòu)物中心。截至2013年5月，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)到3200萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，而中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占據(jù)全球總規(guī)模的一半以上，達(dá)到1680萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始擔(dān)心出現(xiàn)“商業(yè)面積過剩”的問題。杭州的商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)流傳著這樣一個(gè)判斷：從目前的意向來看，在建的81個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有一半項(xiàng)目屬于地產(chǎn)開發(fā)商打算自己來招商運(yùn)營(yíng)。另外一半的一半，需要從外面請(qǐng)來專門的商業(yè)團(tuán)隊(duì)解決招商、運(yùn)營(yíng)等后續(xù)問題。剩下的項(xiàng)目，還處于發(fā)展思路不清晰、商業(yè)團(tuán)隊(duì)也難以尋找的狀態(tài)。“杭州的商業(yè)圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項(xiàng)目的總量需求�！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出。

　　英國(guó)地產(chǎn)咨詢公司萊坊表示，目前在中國(guó)，開發(fā)商正建造800座內(nèi)設(shè)酒店、寫字樓和零售商鋪的多用途建筑物，總面積達(dá)3億平方米。這相當(dāng)于1000個(gè)美國(guó)最大的購(gòu)物中心、地處明尼蘇達(dá)州的美國(guó)商城(MallofAmerica)的規(guī)模。

　　高空置率使得購(gòu)物中心難聚人氣，商戶更不愿落戶，在惡性循環(huán)之下，購(gòu)物中心的狀況也將進(jìn)一步惡化。