規(guī)模不斷增大，空置率卻不斷提高。數(shù)據顯示，2012年，二線城市購物中心的平均空置率為10.8%，2013年這一比例已經上升至11.03%。而在中國最大的兩個二線城市沈陽和成都，購物中心空置率更高達17%和16.2%。即使在北京、上海、深圳等一線城市，購物中心空置率也已達8.4%，個別商業(yè)項目的空置率甚至達到了50%左右。

　　杭州大型購物中心也將進入密集供應期。根據頌元商業(yè)發(fā)展有限公司的前期市場調查，據不完全統(tǒng)計，2016年之前,杭州的商業(yè)項目將達到90個，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項目有81個。

　　據報道，成都處于中國購物中心爆炸式增長的中心。去年開發(fā)商在成都投入使用的購物中心面積達到100萬平方米，遠超當年全球任何城市開設的購物中心面積。

　　泡沫化的購物中心

　　業(yè)內人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導致人氣不足。上海商業(yè)經濟研究中心首席研究員齊曉齋表示，高島屋雖然與10號線伊犁路站相連，但是從商場出來要走到延安路及婁山關路，對于顧客而言很不方便。地段對于實體零售是很有講究的，差一點都不行。

　　百貨與購物中心，這個曾經被稱作“最佳拍檔”的組合現(xiàn)在正面臨分道揚鑣的局面。面對零售業(yè)困境，百貨不僅面臨關店危機，曾經以強勢主力店姿態(tài)入駐購物中心的模式也在經受考驗。

　　近日，有關“購物中心去百貨化”的消息不斷，有成熟購物中心縮水原本百貨面積的，也有新興購物中心不再引進大型百貨店的。

　　一時間，曾經的強勢主力店似乎成了購物中心的“雞肋”，“購物中心去百貨化”也引來爭論不休，有人說是趨勢，有人認為是偽命題。

　　購物中心去百貨化

　　“購物中心是否要去百貨化”，業(yè)內龍頭已開始考慮這個問題。近日，有媒體報道稱，萬達在福建的兩個項目將于年底開業(yè)，而值得注意的是，兩家廣場中的萬達百貨都將“瘦身”至4個樓層。這一舉動從側面印證了此前萬達廣場欲減少零售業(yè)態(tài)的傳聞。就在去年萬達還對外宣布，2014年開業(yè)的萬達廣場(不包括萬達百貨)將全面取消服飾業(yè)態(tài)。

　　就在上周，廣州本土百貨品牌廣州友誼商場發(fā)布公告，廣州友誼正佳店續(xù)簽合約十年，不過面積相比之前的3萬平方米，減少了近一半。

　　正佳廣場方面表示，該商業(yè)項目發(fā)展初期的幾年，業(yè)績比較低迷，友誼商場一直是其攬客的重要“臺柱”。然而，隨著零售商業(yè)環(huán)境的變化，友誼商場對消費者的吸引力逐漸下降。如今，正佳廣場常常遭遇友誼商場門庭冷清的尷尬。

　　同樣的現(xiàn)象也在沈陽上演著。從先先百貨大悅城店到0101華府店再到如今的尚泰百貨萬象城店，購物中心主力百貨紛紛選擇撤出沈陽。

　　除了尚泰百貨外，先先百貨大悅城店和0101華府店閉店的主要原因也是經營不善，客流慘淡，“購物中心的體驗性消費吸引了大量客流，但這些客流就是不往百貨里走�！鄙刑┌儇浵嚓P負責人對筆者說：“購物中心最初招主力百貨是為了在豐富業(yè)態(tài)的同時，通過百貨為購物中心帶去更多忠實的客層，吸引更多的人氣，但事實正好相反，主力百貨竟逐漸成了購物中心里的雞肋。

　　購物中心的“瘦身”動作，已被業(yè)內看作是整個零售商業(yè)轉向的信號，從追逐知名大型百貨到主動縮減面積，現(xiàn)在，商業(yè)項目不再需要“緊緊抱著百貨”。

　　事實上，很多新興的購物中心已不再將大型百貨看得那么重要了。筆者了解到，北京朝陽大悅城與主力店永旺百貨解約，廣州中華廣場清退其主力百貨店中華百貨，港匯廣場清退港匯新翼百貨，上海龍之夢購物中心清退龍之夢百貨。

　　購物中心的硬傷

　　“沒有大型百貨店，購物中心也能生存下來，這與以前的思維完全不同，這源于消費結構發(fā)生了變化�！币晃毁徫镏行呢撠熑吮硎�。購物這一功能，已經不是緊密維系消費者和商業(yè)項目的惟一渠道。

　　面對新的消費模式，百貨所固有的硬傷使得自身無法及時調整轉型，購物中心試圖通過去百貨化來避免同樣的命運。然而，與百貨相同的是，購物中心也有著自己的硬傷，這也給購物中心的轉型升級帶來了天然的阻力。

　　未開業(yè)前，高島屋百貨被認為是上海乃至長三角地區(qū)最頂級的購物中心，但是商場開業(yè)一年以來，人氣一直不旺，有媒體報道，高島屋百貨開業(yè)一年多來，內部已有近30家商戶悄悄“撤退”。雖然此前做過一輪調整，但目前來看此輪調整依舊沒有解決人氣低迷的瓶頸。

　　此外，定位不準也成為購物中心的又一硬傷。2007年開業(yè)初期，世貿天階市場部負責人在接受媒體采訪時曾表示：“商場寧可空置，也要保持個性�！痹谑蕾Q天階最初的招商規(guī)劃中，首席執(zhí)行官褚梅靈當時表示，商場目標主力品牌為一線品牌的副牌，如D&G、MarcbyMarcJacobs等。

　　八年時間已過，巨型天幕還在釋放吸引大量客流的價值，但世貿天階的零售品牌卻越發(fā)落寞。零售品牌集中的南街2至4層出現(xiàn)了大量“世貿天階”字樣的圍擋。據一位知情人士透露，世貿天階已放下身段從高端定位轉型做快時尚。

　　中國商業(yè)地產聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平認為，由于地處CBD，開發(fā)商前期投入成本高，導致其很難放下身段尋找合適的品牌，造成了世貿天階此前較為尷尬的定位。

　　“大而全”曾經是購物中心發(fā)展的口號，然而在一個個拔地而起的購物中心里，業(yè)態(tài)、品牌、服務、裝修布局等方面卻是千篇一律，缺乏特色和吸引力，同質化成為購物中心最頭疼的問題。

　　購物中心只顧“井噴式”增長，背后卻疏忽了自身的特色發(fā)展，迫使連鎖品牌商難以根據購物中心的定位和特色選擇自己的“落點”，這導致了硬傷纏身。

　　據中國連鎖經營協(xié)會提供的數(shù)據，截至2012年年底，全國開業(yè)的購物中心總量超過3000家，累計商業(yè)建筑面積達2012億平方米。世邦魏理仕的報告顯示，全球最活躍的十大購物中心開發(fā)市場中，有7個來自中國，分別是成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州，將在未來3年分別交付達100萬平方米以上的購物中心。截至2013年5月，全球在建購物中心面積達到3200萬平方米，同比增長15%，而中國在建購物中心面積占據全球總規(guī)模的一半以上，達到1680萬平方米。

　　業(yè)內人士已經開始擔心出現(xiàn)“商業(yè)面積過�！钡膯栴}。杭州的商業(yè)地產圈內流傳著這樣一個判斷：從目前的意向來看，在建的81個商業(yè)綜合體項目，有一半項目屬于地產開發(fā)商打算自己來招商運營。另外一半的一半，需要從外面請來專門的商業(yè)團隊解決招商、運營等后續(xù)問題。剩下的項目，還處于發(fā)展思路不清晰、商業(yè)團隊也難以尋找的狀態(tài)。“杭州的商業(yè)圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項目的總量需求。”業(yè)內人士分析指出。

　　英國地產咨詢公司萊坊表示，目前在中國，開發(fā)商正建造800座內設酒店、寫字樓和零售商鋪的多用途建筑物，總面積達3億平方米。這相當于1000個美國最大的購物中心、地處明尼蘇達州的美國商城(MallofAmerica)的規(guī)模。

　　高空置率使得購物中心難聚人氣，商戶更不愿落戶，在惡性循環(huán)之下，購物中心的狀況也將進一步惡化。