上周末，新鴻基、嶺南天地兩大商業(yè)發(fā)布新的招商信息，與此同時，廣州友誼佛山店則傳出“調(diào)整在即，清貨酬賓”的消息。佛山友誼表示，廣州友誼佛山店將進行停業(yè)整頓。

　　2014年，可謂是佛山商業(yè)史上最“刀光劍影”的一年。一邊，萬達、萬科、怡豐城等全新購物中心相繼開業(yè)，促銷不斷，人氣火爆；另一邊，不少舊購物中心悄然離場，停業(yè)調(diào)整或者努力升級換代求生存。

　　究其原因，外因在于大量新商業(yè)入市導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)“江湖地位”不保，內(nèi)因則是傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)單一，盡顯老態(tài)，亟待升級。

　　開業(yè)僅三年佛山友誼今天“停業(yè)”

　　12月23日下午四點，位于城門頭的友誼商店，停車場內(nèi)車輛來往繁忙。步入一層，多個女鞋專柜都有消費者在試穿鞋子，詢問折扣優(yōu)惠，售貨員相當忙碌。這些中高端女鞋專柜，地面上堆滿了盒子，顯得凌亂。相隔不遠的化妝品專柜區(qū)十分冷清，不少品牌專柜已經(jīng)“人去樓空”。雖然專柜依舊燈火通明，但是臺面上已經(jīng)空空如也，就連專柜銷售人員都已撤場。

　　在商場的電梯內(nèi)、通道中以及中庭空間都貼著紅色海報，上面寫著“調(diào)整在即，清貨酬賓。12月19日-12月25日，大部分商品3.8折�！�

　　盡管友誼的工作人員表現(xiàn)“淡定”，無論是服務(wù)臺的接待人員還是在通道區(qū)的工作人員，仍舊面帶微笑向客人問好。在電梯中同乘的工作人員還主動向客人導(dǎo)購樓層指引。但在友誼商店老客戶孫小姐看來，清貨“甩賣”、眾多柜臺撤場，肯定不是正常運營狀態(tài)。此前她多在廣州友誼商店購物消費，這是第二次到佛山友誼消費，“第一次來，什么都沒買到，很多廣州買開的品牌這里都沒有。這次只是聽說要撤場了，來看看鞋子�！�

　　“同一款鞋子，在廣州店里只是5折，我們這邊5折之外滿1000再減200�，F(xiàn)在是最劃算的�！睂O小姐光顧的S牌女鞋銷售人員，確認商場26日停業(yè)整頓�！拔覀児衽_營業(yè)到25日，撤場之后佛山暫時沒有其他門店，以后可以到廣州去買，目前也沒有接到這邊再開店的消息。”

　　友誼商店首層服務(wù)臺的工作人員也確認了商場26日停業(yè)的信息，對于會否經(jīng)過調(diào)整后再次開業(yè)，該名工作人員表示，“沒有接到后續(xù)通知，不太清楚�！倍�某C化妝品柜臺銷售人員則表示，“商場是要調(diào)整，我們希望能夠留下來，結(jié)果怎么樣還不知道。”

　　南都記者此前曾致電友誼商店佛山店副總經(jīng)理周凌華，得到的回應(yīng)是友誼商店并非撤場，而是停業(yè)調(diào)整。而本周二記者再度向廣州友誼佛山店媒體對接人何仕根確認商場停業(yè)信息以及再度開業(yè)的時間計劃，該負責人表示暫無信息可透露。

　　某知情人士透露，“作為上市公司，友誼的信息發(fā)布會有統(tǒng)一的說法，外界也不要任意解讀和揣測，目前的說法就是‘調(diào)整’。”據(jù)記者側(cè)面了解，友誼方面與ICC中心已經(jīng)簽訂15年的租約，目前尚無解約或者更改的信息發(fā)布。

　　這幾年不斷有百貨、超市黯然撤場

　　事實上，友誼商店在佛山的“時間”尚短。這一商場在2011年12月底開業(yè)，開業(yè)時因定位高端而廣受市場關(guān)注。然而，開業(yè)僅三年就宣布“停業(yè)”調(diào)整，讓佛山市場頗感意外。

　　而在佛山黯然“撤場”或“停業(yè)”的百貨商場、大型超市已不在少數(shù)。就在友誼商店停業(yè)整頓前，新光百貨南海店已于今年5月31日正式結(jié)業(yè)，這一百貨商店的撤場距離開業(yè)僅不到2年時間。

　　如果不是今年這兩大百貨公司先后撤場、停業(yè)調(diào)整引發(fā)關(guān)注，消費者很難察覺新購物中心接踵入市的同時，亦有眾多舊百貨商場退市。

　　2010年是今年以前的一波百貨撤場的高峰。據(jù)媒體報道，2010年4月，位于季華路商圈經(jīng)營逾十年的季華貨倉結(jié)業(yè)。當年季華貨倉開業(yè)時，曾有數(shù)十萬人次到場“掃貨”。緊跟著當年5月和7月，位于祖廟商圈的優(yōu)越百貨和玫瑰商場先后結(jié)業(yè)。這些老牌商業(yè)在佛山大都已運營逾十年。除了百貨之外，不少以品牌超市為主力店的商業(yè)中心也遭重創(chuàng)。同年，堪稱市東下路“路標”的新一佳明匯店也退出佛山商業(yè)舞臺。

　　不僅禪城老商圈有百貨商場、超市被迫撤場，就連桂城千燈湖炙手可熱的桂瀾路商業(yè)帶亦有項目備受沖擊。2011年，家天下的家樂福撤場。據(jù)報道，這一超市占據(jù)半個家天下廣場，經(jīng)營面積達到8500平方米，是佛山當時最具規(guī)模的大型品牌之一。

　　“折騰總有希望，不折騰就等著失業(yè)”

　　有人黯然離場，也有人逆市堅守。

　　“老場子”們在激烈的競爭之中開始“大換血”轉(zhuǎn)型求生存。繼禪城嘉信茂變身印象城，桂城嘉信茂以凱德廣場的姿態(tài)重生之后，今年東方廣場、順聯(lián)國際和百花時代廣場等商業(yè)紛紛進行大規(guī)模升級。

　　“對區(qū)域的商業(yè)而言，競爭一定帶來優(yōu)勝劣汰，這是正�，F(xiàn)象。即使被淘汰的項目也不意味著完全沒有了商業(yè)價值，只要商鋪沒賣散，就還有重新整合的能力�！贝鞯铝盒袕V州商業(yè)地產(chǎn)部主管及高級助理董事伍林如此評價。

　　今年12月，禪城區(qū)的東方廣場宣布全新亮相。東方廣場在佛山消費者心目中的知名度不亞于百花廣場，其位于禪城舊城核心，擁有旺盛的人氣和優(yōu)越的核心區(qū)位，但曾因交通擁堵道路狹窄、停車難而飽受爭議。

　　“以前我喜歡去東方廣場，但太堵車，都不敢去了。吃個午飯找車位動輒半個小時以上，環(huán)境也比較雜亂�！崩戏鹕饺诵￡惾绱嗽u價。小陳說，他一家人外出吃飯一般選擇嶺南天地，而逛街則前往季華路上的順聯(lián)國際或者印象城。

　　升級改造后的東方廣場先后對周邊道路進行疏導(dǎo)，對外立面進行改造，并對業(yè)態(tài)進行更新。東方廣場還大舉增加500個室外停車位，對地下停車場進行智能化改造。業(yè)態(tài)方面則增加了休閑娛樂、餐飲和親子等體驗式業(yè)態(tài)，開辟東方食尚薈、東方風情街和東方兒童世界等主題商業(yè)項目，甚至還增加場內(nèi)的免費無線WIFI覆蓋。

　　順聯(lián)國際，這個一度被稱為“佛山富婆們撐場掃貨”的購物中心于2006年開業(yè)。開業(yè)之際吸引了近200個國內(nèi)外品牌進駐。近年亦面臨著停車位不足、季華路快速化改造后交通不便以及商家品牌吸引力減弱等難題。今年下半年，順聯(lián)國際對布局進行調(diào)整，負一層的原百佳超市升級為百佳超級廣場，將規(guī)模、商品檔次都進行了一輪升級。

　　“老場子”在面對競爭加劇的情況下，以新的形象亮相能否扭轉(zhuǎn)困境，或者消費者是否買賬尚不得而知，但對于這些商業(yè)來說，逆水行舟不進則退。

　　“折騰總有希望，不折騰就等著失業(yè)�！蹦成虉鐾茝V負責人如此總結(jié)。

　　特寫

　　新光百貨開業(yè)不久人氣就低迷

　　在廣州荔灣，新光百貨曾信奉單店也能打天下，并躋身廣州知名百貨之列。而在8年后首度拓展，新光百貨就把首家連鎖店開在了佛山，而在短短2年時間就遭遇擱淺。這一項目已于今年5月31日正式結(jié)業(yè)。

　　開業(yè)曾引入220個品牌

　　2012年9月22日，新光百貨首家分店正式進駐南海新天地的1到4層，經(jīng)營面積為2.5萬平方米，引入220個品牌，開業(yè)率超過95%。

　　自2004年開業(yè)后，新光百貨一直都只有一家店—位于廣州康王路的荔灣店。

　　對于桂城東商圈來說，新光百貨選址的南海新天地無疑是一個中生代。在它之前，城市廣場、百花時代廣場、順聯(lián)國際奧特萊斯這三大商業(yè)項目均已開業(yè)，而在它之后，位于桂城東的南海萬科廣場、怡豐城都在今年開業(yè)。

　　前有強敵、后有追兵，新光百貨進駐南海之際，也想到了錯位經(jīng)營。新光百貨高層曾透露，南海店定位為社區(qū)型百貨，主要滿足周邊居民的購物需求，在保持廣州康王店“時尚潮流精品百貨”定位的基礎(chǔ)上更為女性化，珠寶、女鞋、化妝品、少淑女裝等精品也會作為重點經(jīng)營品類。

　　與此同時，利用會員制固定購買群體，也曾被新光百貨寄予厚望。在2012年9月底開業(yè)后一個月，新光百貨南海店曾一度吸引超8000位市民報名參與會員。

　　消費模式單一，人氣難以保證

　　作為一個傳統(tǒng)百貨品牌，新光百貨進駐南海卻好景不長。所在片區(qū)商業(yè)競爭激烈，項目進駐的南海新天地消費模式單一，人氣難以保證，而在今年，整個桂城片區(qū)迎來了怡豐城、萬達廣場、萬科廣場這些新開商業(yè)中心的開業(yè)潮，內(nèi)外交困之下，作為南海新天地主力店的新光百貨南海店，開業(yè)2年之后就敗走麥城。

　　“我去逛過幾次新光百貨，感覺品牌方面沒有什么吸引力。”家住桂城東的李小姐，周末經(jīng)常帶著家人在城市廣場一帶消費。在她看來，新光百貨主打的服飾品牌，頗有“大路貨”的嫌疑，既不高端，又不是現(xiàn)在年輕人中意的一些快時尚品牌，特別對年輕消費者來說，缺乏吸引力。

　　最重要的是，新光百貨南海店開業(yè)后不久，就陷入了人氣低迷的困境。不少家住桂城東一帶、逛過新光百貨的市民都反映，自開業(yè)兩年以來，商場一直都沒什么人氣，“每次看到都是稀稀拉拉幾個游客，它其實也經(jīng)常搞一些活動，但不知道為什么就是人氣不旺。”而周邊有購物中心相關(guān)人士卻指出，“新開商業(yè)往往需要去守，只是新光百貨感覺守不出希望了。”

　　對消費者來說，新光百貨南海店的困境，更多的是和整個南海新天地商業(yè)定位、業(yè)態(tài)分布不清晰有關(guān)。“如果一家人去逛街，新天地最大的問題是并沒有太好的餐飲商家，中午吃飯都沒有什么吸引力，而現(xiàn)在佛山能夠做得比較旺的商場，極具口碑的餐飲商家成為很多商場吸引人氣的主要法寶�！奔易〗鹕�家園的朱先生分析稱。

　　在新光百貨歇業(yè)之后，桂城商圈新開的購物中心，無不壓縮了傳統(tǒng)百貨類商場的比例，增加了餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的消費比例。和南海新天地同處于城市廣場商圈的南海萬科廣場，除了TASTE精品生活超市、優(yōu)衣庫這樣的主力店之外，傳統(tǒng)的服飾商家并不多，餐飲商家卻給了鐘愛美食的佛山消費者更多的選擇，也成為這一商場旺場的保證。

　　殃及池魚南海新天地狀元坊免租攬客

　　在主力店新光百貨敗走麥城之后，南海新天地正經(jīng)歷定位調(diào)整的陣痛。而其原來經(jīng)營的狀元坊精品街也遭遇到主力店關(guān)閉后的寒流，甚至免租金招攬商戶，而原先購買商鋪的小業(yè)主也苦不堪言。

　　和原來的新光百貨只隔了一個走廊，這里曾是南海新天地另一主力業(yè)態(tài)—狀元坊時尚精品主題區(qū)所在地。位于一層位置的潮流狀元坊主題區(qū)，在鼎盛時曾吸引近百家各具特色的潮流商家進駐，商家多希望通過精致的店面和前衛(wèi)的商品吸引年輕群體消費。

　　然而，隨著新光百貨撤出，狀元坊的生意也越來越難做，空置的小型商鋪越來越多。在桂城從事淘寶童裝生意的阿梅，在今年年中時曾接到狀元坊也就是南海新天地的招商信息，“一間大概是10平方米的商鋪，一個月只需要繳納300元左右的水電費，免租金進駐，最少可以3個月承租�！边@一近乎“白菜”的招商條件，讓阿梅都大吃一驚。

　　但經(jīng)過實地考察，阿梅還是打了退堂鼓，因為人氣實在慘淡，即使免租也不能保證有生意。

　　但打不了退堂鼓的，是原先購買了南海新天地商鋪的業(yè)主。“原本是3萬多一平方米買的，在當時可不便宜，但現(xiàn)在招商如此困難，業(yè)主也是苦不堪言�！庇兄�情人士透露。

　　探因

　　新商場、電商夾攻，傳統(tǒng)百貨虧損逐年上升

　　近幾年，不乏開業(yè)超十年的“老場子”相繼結(jié)業(yè)或者停業(yè)調(diào)整，包括優(yōu)越百貨、玫瑰商場和季華貨倉在內(nèi)的商場曾經(jīng)風靡一時人氣極旺。而今年先后結(jié)業(yè)和停業(yè)調(diào)整的兩大百貨，卻僅開業(yè)2-3年時間就遭遇瓶頸。究其原因，新商業(yè)、電商夾攻，導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)客流量和利潤下降，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)競爭力盡失。

　　“未來還會‘死掉’一批商業(yè)”

　　“大批商業(yè)涌現(xiàn)，現(xiàn)在和未來一定還會‘死掉’一批，主要是看誰‘死’的問題�！蹦炒笮推放品科蠊�司相關(guān)負責人在接受記者采訪時曾表示，在城市升級的背景下，近年佛山對新出讓地塊中商業(yè)占比有硬性指標要求，導(dǎo)致大批商業(yè)入市�！拔覀児�司并未打算主動做商業(yè)，但是現(xiàn)在也要進入商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，目前考慮的是如何做好�！�

　　在業(yè)內(nèi)人士眼中，新商業(yè)“量大”是對于原有商業(yè)沖擊的主要原因之一。佛山市鵬瑞利置業(yè)有限公司商場總經(jīng)理汪奇慧表示，佛山五年內(nèi)開業(yè)和將開業(yè)的商業(yè)中心達66個，規(guī)劃商業(yè)面積近500萬平方米，整個禪桂中心的人口不到150萬人，“可能一個十字路口四個角都是商業(yè)，大家如何錯位也不可能完全避免競爭，未來大量商業(yè)如何消化和引導(dǎo)是政府需要思考和衡量的問題�！�

　　據(jù)南都記者采訪了解，在大量新商業(yè)涌入的同時，不少現(xiàn)有商場為了提高對于商家和品牌的吸聚力，不得不調(diào)整租金。據(jù)戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主觀及高級助理董事伍林在接受南都記者采訪時表示，佛山在建和開業(yè)的購物中心體量非常龐大。數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有佛山購物中心的租金難漲，甚至有些商業(yè)中心有意識地下調(diào)了5%-10%，“這與一線城市有差別，一線城市商業(yè)租金的成長性還很高�！睋�(jù)伍林介紹，佛山傳統(tǒng)的商業(yè)在調(diào)整，它們希望能夠吸納優(yōu)質(zhì)的商家，所以將租金做出一定調(diào)整。然而有品牌的商家，進駐的門檻越高，但是貢獻的租金并不高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，下調(diào)租金雖然吸引商家能夠在短期內(nèi)提高商場的吸引力，但亦會導(dǎo)致盈利下降。據(jù)廣州友誼的業(yè)績報告顯示，佛山店一直虧損，且有逐年增加趨勢：廣州友誼集團佛山商店開業(yè)當年凈利潤虧損74.64萬元，2012年虧損1311.60萬元，2013年虧損1978.03萬元，而2014年僅半年報就顯示，凈利潤虧損1071.99萬元。而另一份數(shù)據(jù)顯示，新光百貨南海店在2013年整體營收約1億元，仍在虧損之中。

　　業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨魅力下降

　　若說大規(guī)模商業(yè)紛紛上馬，是現(xiàn)有百貨商場發(fā)展遭遇瓶頸的外因，那么傳統(tǒng)百貨內(nèi)部業(yè)態(tài)老化，則是導(dǎo)致舊商業(yè)中心人氣漸失的內(nèi)因。

　　友誼商店在中高端消費群體中有強大的號召力，但業(yè)態(tài)僅僅以百貨為主，而餐飲、電影院等休閑業(yè)態(tài)均不屬于友誼商店，而是屬于ICC中心商業(yè)的一部分。而新光百貨所在的南海新天地，人氣最旺為餐飲店。作為傳統(tǒng)百貨，友誼商店和新光百貨均以百貨經(jīng)營為主。

　　“很多東西都可以網(wǎng)購了，現(xiàn)在誰還去商場買東西呢。大部分人都是去吃飯、看電影，順便買買東西�！奔易」鸪堑南�費者李小姐如此表示。

　　據(jù)記者了解，目前南海萬達廣場、南海萬科廣場、南海怡豐城等今年全新開業(yè)的購物中心，其餐飲、休閑和娛樂等體驗式商家均占據(jù)商場的40%-50%以上。如南海萬達廣場除萬達百貨外，其余大部分都是體驗式業(yè)態(tài)。而南海怡豐城則在商場內(nèi)設(shè)置多個中庭廣場，定期舉辦主題活動貫穿其中，吸引消費者到商場來“玩”，而不僅僅是“購物”。

　　在前不久舉辦的萬達年會上，萬達集團董事長王健林表示，計劃3年內(nèi)，體驗業(yè)態(tài)在萬達廣場中的占比達到60%。而據(jù)記者采訪了解，未來非一二線城市的萬達廣場或?qū)⑷∠�萬達百貨，增加體驗式業(yè)態(tài)。

　　展望

　　新商業(yè)持續(xù)入市舊商業(yè)壓力山大

　　一份來自佛山市房協(xié)的統(tǒng)計，禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業(yè)中心，共達58個，將提供約477萬平方米的零售商業(yè)體量。而南都記者此前的采訪統(tǒng)計也顯示，佛山在建的綜合體購物中心總量超過廣深。

　　未來商業(yè)洗牌將蔓延至千燈湖

　　今年，南海怡豐城、南海萬達廣場、南海萬科廣場和廣佛智城首期商業(yè)相繼開業(yè)。上周，新鴻基和瑞安同期舉行新品發(fā)布會，宣布旗下大型商業(yè)物業(yè)啟動招商。嶺南天地的購物中心“嶺南站NOVA”位于目前商場林立的祖廟商圈。這也意味著，每一個新銳的購物中心在喝彩聲中誕生，也為區(qū)域原有的老商業(yè)百貨增加壓力。此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，從明年開始，三年內(nèi)，中海環(huán)宇城、招商置地中心、佛山萬科廣場、佛山綠地中心、天河城、越秀星匯云錦、星星凱旋國際、樵嶺國際、偉業(yè)華譽豪庭、星港城、廣百等等商業(yè)體將繼續(xù)開業(yè)，遍布中心區(qū)以及主要鎮(zhèn)街。

　　也就是說，對現(xiàn)有商業(yè)購物中心的致命沖擊并未到達高峰，而僅僅是剛開始。未來商業(yè)洗牌的區(qū)域?qū)�從祖廟商圈、季華路，蔓延到千燈湖甚至是周邊鎮(zhèn)街。不僅傳統(tǒng)的百貨公司面臨升級換代和調(diào)整更新，就連新開業(yè)不久的購物中心也將面臨區(qū)域競爭壓力。汪慧琪就表示，開業(yè)的階段成功僅僅是第一步，引入商家或者更新的業(yè)態(tài)能夠為商場帶來新鮮感，但總是會被更新的替代，所以接下來商管公司對于商業(yè)的運用能力顯得尤為重要。

　　增加體驗式業(yè)態(tài)，與電商錯位經(jīng)營

　　以現(xiàn)已開業(yè)的購物中心為例，盡管增加了體驗式業(yè)態(tài)，能夠與電商“網(wǎng)購”更好地錯位，但是盤點新購物中心可以發(fā)現(xiàn)，幾乎每個商場都配有電影院、餐飲和眾多兒童體驗業(yè)態(tài)。有商場運營負責人表示，“同一區(qū)域形成商圈固然是好事，但是對于消費者來說，這邊增加的客源就是另一邊流失的客源。未來同一區(qū)域商家所要考慮的不僅僅是增加體驗式業(yè)態(tài)占比，而且需要細化到具體形式，而不是惡性降低租金爭奪商家�！�

　　對此，高力國際零售房地產(chǎn)高級副董事楊灝建議，商場在未來應(yīng)了解品牌對社區(qū)目標消費群的影響，以社區(qū)目標消費群為主打客戶，通過線上線下聯(lián)動，從而使業(yè)務(wù)得到發(fā)展。在未來的商業(yè)發(fā)展中，商家可以通過以下三點提升業(yè)務(wù)。第一是在商業(yè)空間的設(shè)計上，通過社區(qū)的空間聯(lián)合線上與線下，為消費者提供多層次的體驗空間。第二，在招商階段，應(yīng)該先考慮品牌對社區(qū)的影響力，考慮線上與線下的結(jié)合能力，而不是單一考慮品牌對租金的承受能力。第三，在運營階段，通過創(chuàng)造社區(qū)活動的空間與話題，讓目標消費者有更多的參與感，提升客流量及消費者粘度。