最近幾年，惠州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，越來越多的開發(fā)商熱衷于造購物中心。究其原因大概有幾點：首先，商業(yè)地產(chǎn)項目所帶來的溢價能力是其他各種類型產(chǎn)品無法比擬的；同一片區(qū)，商鋪的最高均價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅最高均價；其次，商業(yè)地產(chǎn)的顯著特點是可金融化、復(fù)制性強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)可帶來的豐厚回報。另外，購物中心具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。一般大型的購物中心都可通過自持產(chǎn)生較強(qiáng)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，抵御行業(yè)周期性風(fēng)險。香港的大牌地產(chǎn)公司歷來極為重視商業(yè)地產(chǎn)的自持，新鴻基、和記黃埔等港企營業(yè)收入中持有物業(yè)經(jīng)營性收入比例大多高達(dá)30％-50％。

　　購物中心的問題應(yīng)該歸結(jié)于更多開發(fā)商開始看到了住宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力差，把注意力都轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上，導(dǎo)致其批量增加供應(yīng)的市場風(fēng)險�；葜葸@樣的城市購買力能夠承受多少體驗式購物中心，人口結(jié)構(gòu)是否合理，開發(fā)商很少去認(rèn)真考慮。不僅是惠州，三、四線城市的體驗式購物中心都存在嚴(yán)重泡沫。類似惠州這樣的城市的體驗式購物中心要做好，除形成錯位競爭外，開發(fā)商還要在硬件體驗感上下更多工夫，精細(xì)化受眾群體，使用合適的推廣策略，但這對于其團(tuán)隊的要求很高。

　　同樣是餐飲，為什么主題餐飲和特色餐飲的生意要好于大型高端餐飲？購物中心的兒童體驗感如何，圍繞兒童主題的教育、游樂是可以留住一家人的。開發(fā)商是否有考慮在公共空間的體驗上更多地投入，例如公共藝術(shù)類展館等，購物中心的運(yùn)營不僅僅在于招商，更重要的是在于后期運(yùn)營以及商家的管理和消費階層的互動，這也是購物中心留住市場份額的重要籌碼。

　　現(xiàn)階段國內(nèi)百貨九成業(yè)績來自零售端，百貨行業(yè)毛利率僅在18％-20％之間。來自權(quán)威機(jī)構(gòu)2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購直接吃掉了百貨業(yè)態(tài)35％市場份額。這意味著百貨行業(yè)的利潤基本都被網(wǎng)購吃掉了，我們看到近幾年運(yùn)動品牌萎縮得非常厲害，安踏、李寧尤其如此，但同時一些針對年輕人的時尚快銷品牌表現(xiàn)卻非常好，例如Zara、H＆M型。

　　購物中心和傳統(tǒng)百貨未來很長時間都將共同存在，原因在于消費者買東西還是以實體商店為主，購物中心存在的空間感、體驗感，百貨商品的差異化以及售后服務(wù)，都可以尋找到突破點。

　　相對于傳統(tǒng)百貨商場，移動互聯(lián)平臺最大的好處是全開放的交互式，而需要店面人工的傳統(tǒng)百貨在網(wǎng)絡(luò)面前幾無優(yōu)勢。

　　所以在社交平臺、消費觀念兩極分化的轉(zhuǎn)變下，一些傳統(tǒng)的零售百貨沒有跟上時代的節(jié)奏，同時一大批注重體驗的新興購物中心開始蠶食百貨原本不斷萎縮的市場。

　　國內(nèi)現(xiàn)階段三、四線城市以體驗式為賣點的購物中心快速泛濫，但很多都是偽概念，這也是有些購物中心營運(yùn)得很差的根本原因。體驗式購物中心要運(yùn)營好開發(fā)商的定位和規(guī)劃非常重要，除常規(guī)的電影院、健身房、KTV這些因素外，開發(fā)商對于購物中心的體驗、功能的劃分和所屬客群的定位相符合極為關(guān)鍵。

　　傳統(tǒng)百貨并非必然走向消亡，在體驗感為賣點的購物中心批量興起后，百貨的需求受到影響，實際上百貨的群體需求點和購物中心的客群完全不一樣，百貨偏向個人，而購物中心則是偏向家庭。

　　所以我們會看到購物中心主要的客群偏年輕、時尚，而百貨則是偏向成熟、特定群體。如果百貨能夠提高自身服務(wù)，在促銷手段上能夠多給到消費者一些實惠，培養(yǎng)固定的消費客群，開辟其它功能業(yè)態(tài)，增加空間的陳列感，還是大有出路的。新加坡的百貨就運(yùn)營得很好，只是規(guī)模上有一些縮減。國內(nèi)的茂業(yè)、銀泰百貨、王府井也一樣活得很好。

　　開發(fā)商：有主題有特色的購物中心才能繼續(xù)生存

　　和天下營銷中心總經(jīng)理周九洲

　　當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雖然迎來了巨大的機(jī)遇，但同時也面臨著“階段性過�！钡娘L(fēng)險。但這個過程并不會持續(xù)很久，因為隨著惠州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加速、人民生活水平提高，未來這座城市所需要的商業(yè)面積會逐步增多，過剩的商業(yè)面積將會逐步被消化。

　　未來，只有具備主題和特色的購物中心才能繼續(xù)生存下來。商業(yè)發(fā)展須走出一條特色之路，體驗制勝、引導(dǎo)社交化消費、互聯(lián)網(wǎng)思維模式的線上線下運(yùn)營等三大競爭力不可或缺。并且，未來購物中心的業(yè)態(tài)組合會更講求MixMatch模式，即混搭。業(yè)態(tài)布局不斷調(diào)整、優(yōu)化、豐富，形成一個更全面的生活空間，以全方位滿足人們的消費需求。