批量的供應(yīng)，看準(zhǔn)的是市場(chǎng)上大量的潛在需求。

　　供應(yīng)：三年將要賣掉100個(gè)億

　　《2014年上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查》報(bào)告認(rèn)為，上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資回報(bào)率平均值為2.0%，這一回報(bào)率不僅比不上銀行存款利率，甚至低于CPI漲幅。而相反的是，一線城市今年上半年的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率在8%—10%左右。

　　2014年，黃石商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了井噴的時(shí)代，從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的陸續(xù)推鋪，到武商摩爾城、黃石摩爾城的相繼入市，我市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及投資狀況有哪些特點(diǎn)?記者展開(kāi)了調(diào)查。

　　“以前黃石的商鋪數(shù)量非常有限，并且以臨街商鋪為主，很少能夠見(jiàn)到有區(qū)域影響力的大型商業(yè)綜合體，但是今年明顯有了極大改觀，甚至可以說(shuō)黃石的商業(yè)格局將在接下來(lái)的幾年出現(xiàn)大的變革�！秉S石五金機(jī)電城總經(jīng)理歐陽(yáng)水平指出，目前黃石商鋪產(chǎn)品供應(yīng)充足，可以滿足廣大置業(yè)者，甚至創(chuàng)業(yè)者的需要�！斑@兩年，黃石的商鋪產(chǎn)品猶如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，為廣大黃石市民，提供了更廣闊的投資渠道�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年黃石商業(yè)總投資超過(guò)55億元，總建筑面積90余萬(wàn)平方米的黃石萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首期商業(yè)入市銷售，填補(bǔ)黃石港片區(qū)大型現(xiàn)代綜合性商業(yè)的空白，構(gòu)建新的核心商圈。如今，位于中心城區(qū)的原軸承廠地塊、原財(cái)校地塊將建成頗現(xiàn)代化商業(yè)氣息的黃石摩爾城和鑫圣廣場(chǎng);原交通局地塊、原實(shí)驗(yàn)高中地塊將被武商摩爾城和蘇寧取代;位于三江·黃石共和城小區(qū)的錦江國(guó)際集團(tuán)(酒店)也已開(kāi)工建設(shè)。

　　“說(shuō)出來(lái)你可能不信，未來(lái)三年，投入到黃石市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至少有100億元�！秉S石義烏商貿(mào)城相關(guān)負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，除去市中心的底商、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還有東方裝飾城、五金機(jī)電城、教育裝備城等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)同時(shí)推盤，這些項(xiàng)目的銷售額累計(jì)至少達(dá)到100億元以上。

　　市場(chǎng)：六成置業(yè)者對(duì)投資商鋪有興趣

　　“我現(xiàn)在手頭上有50萬(wàn)元，想買一檔鋪面，你有什么好的推薦嗎?”上周，記者接到朋友鄭先生的電話，接受了這樣的一份委托。在交流過(guò)程中，鄭先生告訴記者，10年前，他家樓下商鋪1500元/平方米無(wú)人問(wèn)津，現(xiàn)在即使10000元/平方米，對(duì)方也不愿意出手。

　　手上持有3間商鋪的曹阿姨說(shuō)，現(xiàn)在物價(jià)高，年輕人賺錢不容易，還要養(yǎng)家糊口，自己現(xiàn)在唯一的希望是子女平安，商鋪的回報(bào)足以讓家人生活寬裕。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，商業(yè)就會(huì)堅(jiān)挺，商業(yè)的保值、增值功能更明顯�！本G金廣場(chǎng)銷售副總監(jiān)劉麗丹分析指出，從目前到訪的客戶來(lái)看，投資者更關(guān)注商業(yè)，購(gòu)買的欲望也比其他業(yè)態(tài)強(qiáng)烈。

　　早在房交會(huì)上，記者隨機(jī)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了置業(yè)調(diào)查，結(jié)果顯示超過(guò)六成購(gòu)房者對(duì)投資商鋪感興趣。這些購(gòu)房者普遍擁有兩套房，大多擁有比較穩(wěn)定的工作和現(xiàn)金流，年齡集中在45歲左右。

　　調(diào)查：需求旺盛，商業(yè)地產(chǎn)兩極分化

　　記者調(diào)查了解到，很多有實(shí)力的購(gòu)買者認(rèn)為，現(xiàn)在買住宅，限制多、貸款難，如果有閑散資金，倒不如買商鋪。商鋪貸款利率高過(guò)住宅，但想想投資回報(bào)率，還是把眼光瞄準(zhǔn)了公寓和商鋪等產(chǎn)品。

　　“商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的計(jì)算方式，常見(jiàn)的是購(gòu)買物業(yè)的總額，在一年的租金收入的比例。在計(jì)算投資回報(bào)率是，還可以根據(jù)真實(shí)情況將一些雜費(fèi)，如水電、物業(yè)、折舊等計(jì)算在內(nèi)，這樣得出來(lái)的結(jié)果可能更接近實(shí)際。商鋪的投資回報(bào)率在6%就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”黃石恒達(dá)置業(yè)有限公司總經(jīng)理歐陽(yáng)水平回應(yīng)稱，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略為“未銷售先興市”。

　　然而，近兩年紅火的銷售并不意味著“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)。湖北豐匯時(shí)代房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左天海介紹，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段、人氣、升值潛力的要求很高，如果不具備上述條件，商鋪、公寓等產(chǎn)品的銷售就會(huì)遇冷。而買入后，后期的出租、經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，也會(huì)導(dǎo)致無(wú)人接盤。大上海廣場(chǎng)一直“火”不起來(lái)，原因也無(wú)非是這些。

　　追問(wèn)：投資回報(bào)，13年回本是好門面

　　市民劉先生十年前在工人文化宮購(gòu)買了一間商鋪，由于周圍商業(yè)氛圍遲遲沒(méi)有像當(dāng)初銷售人員承諾的那樣，形成商業(yè)氛圍，投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，還好我早早轉(zhuǎn)手了。”十年前的30萬(wàn)跟現(xiàn)在的30萬(wàn)根本沒(méi)有可比性。

　　業(yè)內(nèi)資深人士薛先生坦言，目前商鋪投資的回報(bào)率在6%—10%，超過(guò)10%的已經(jīng)非常難得。因此，投資一間商鋪，最快5年，一般要8—10年才能收回成本，而20年收回成本的也比比皆是�！包S石地區(qū)正常的投資回報(bào)周期也應(yīng)該在13年左右�！比琰S石國(guó)貿(mào)承諾10年回報(bào)70%，東方裝飾城5年50%。

　　這個(gè)數(shù)據(jù)是否可靠?業(yè)內(nèi)人士有不同的看法�！皢螁斡懻撏顿Y回報(bào)率，這個(gè)數(shù)字很難判斷，因?yàn)橘?gòu)買的時(shí)機(jī)、位置不同，時(shí)機(jī)的投資回報(bào)也就不一樣�！秉S石摩爾城營(yíng)銷總監(jiān)侯華強(qiáng)介紹道。并且，投資回報(bào)率跟租金等綜合因素有關(guān)，而租金高低主要衡量因素包括：與商業(yè)源點(diǎn)的距離，建筑物新舊程度、經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品以及店面大小等。

　　“不管怎樣，商業(yè)將是黃石市政府重點(diǎn)打造的產(chǎn)業(yè)之一。”黃石市招商局相關(guān)工作人員蘇先生透露，上半年，市委市政府針對(duì)黃石商業(yè)狀況進(jìn)行了密集調(diào)研。