批量的供應，看準的是市場上大量的潛在需求。

　　供應：三年將要賣掉100個億

　　《2014年上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查》報告認為，上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資回報率平均值為2.0%，這一回報率不僅比不上銀行存款利率，甚至低于CPI漲幅。而相反的是，一線城市今年上半年的商業(yè)地產(chǎn)投資回報率在8%—10%左右。

　　2014年，黃石商業(yè)地產(chǎn)迎來了井噴的時代，從萬達廣場的陸續(xù)推鋪，到武商摩爾城、黃石摩爾城的相繼入市，我市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及投資狀況有哪些特點?記者展開了調(diào)查。

　　“以前黃石的商鋪數(shù)量非常有限，并且以臨街商鋪為主，很少能夠見到有區(qū)域影響力的大型商業(yè)綜合體，但是今年明顯有了極大改觀，甚至可以說黃石的商業(yè)格局將在接下來的幾年出現(xiàn)大的變革�！秉S石五金機電城總經(jīng)理歐陽水平指出，目前黃石商鋪產(chǎn)品供應充足，可以滿足廣大置業(yè)者，甚至創(chuàng)業(yè)者的需要�！斑@兩年，黃石的商鋪產(chǎn)品猶如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，為廣大黃石市民，提供了更廣闊的投資渠道�！�

　　據(jù)統(tǒng)計，去年全年黃石商業(yè)總投資超過55億元，總建筑面積90余萬平方米的黃石萬達廣場首期商業(yè)入市銷售，填補黃石港片區(qū)大型現(xiàn)代綜合性商業(yè)的空白，構(gòu)建新的核心商圈。如今，位于中心城區(qū)的原軸承廠地塊、原財校地塊將建成頗現(xiàn)代化商業(yè)氣息的黃石摩爾城和鑫圣廣場;原交通局地塊、原實驗高中地塊將被武商摩爾城和蘇寧取代;位于三江·黃石共和城小區(qū)的錦江國際集團(酒店)也已開工建設(shè)。

　　“說出來你可能不信，未來三年，投入到黃石市場的商業(yè)地產(chǎn)項目至少有100億元�！秉S石義烏商貿(mào)城相關(guān)負責人給記者算了一筆賬，除去市中心的底商、萬達廣場，還有東方裝飾城、五金機電城、教育裝備城等多個專業(yè)市場同時推盤，這些項目的銷售額累計至少達到100億元以上。

　　市場：六成置業(yè)者對投資商鋪有興趣

　　“我現(xiàn)在手頭上有50萬元，想買一檔鋪面，你有什么好的推薦嗎?”上周，記者接到朋友鄭先生的電話，接受了這樣的一份委托。在交流過程中，鄭先生告訴記者，10年前，他家樓下商鋪1500元/平方米無人問津，現(xiàn)在即使10000元/平方米，對方也不愿意出手。

　　手上持有3間商鋪的曹阿姨說，現(xiàn)在物價高，年輕人賺錢不容易，還要養(yǎng)家糊口，自己現(xiàn)在唯一的希望是子女平安，商鋪的回報足以讓家人生活寬裕。

　　“房地產(chǎn)市場不好的時候，商業(yè)就會堅挺，商業(yè)的保值、增值功能更明顯。”綠金廣場銷售副總監(jiān)劉麗丹分析指出，從目前到訪的客戶來看，投資者更關(guān)注商業(yè)，購買的欲望也比其他業(yè)態(tài)強烈。

　　早在房交會上，記者隨機對購房者進行了置業(yè)調(diào)查，結(jié)果顯示超過六成購房者對投資商鋪感興趣。這些購房者普遍擁有兩套房，大多擁有比較穩(wěn)定的工作和現(xiàn)金流，年齡集中在45歲左右。

　　調(diào)查：需求旺盛，商業(yè)地產(chǎn)兩極分化

　　記者調(diào)查了解到，很多有實力的購買者認為，現(xiàn)在買住宅，限制多、貸款難，如果有閑散資金，倒不如買商鋪。商鋪貸款利率高過住宅，但想想投資回報率，還是把眼光瞄準了公寓和商鋪等產(chǎn)品。

　　“商業(yè)地產(chǎn)投資回報的計算方式，常見的是購買物業(yè)的總額，在一年的租金收入的比例。在計算投資回報率是，還可以根據(jù)真實情況將一些雜費，如水電、物業(yè)、折舊等計算在內(nèi)，這樣得出來的結(jié)果可能更接近實際。商鋪的投資回報率在6%就已經(jīng)很不錯了�！秉S石恒達置業(yè)有限公司總經(jīng)理歐陽水平回應稱，該項目的經(jīng)營策略為“未銷售先興市”。

　　然而，近兩年紅火的銷售并不意味著“穩(wěn)坐釣魚臺”，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢。湖北豐匯時代房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左天海介紹，商業(yè)地產(chǎn)對地段、人氣、升值潛力的要求很高，如果不具備上述條件，商鋪、公寓等產(chǎn)品的銷售就會遇冷。而買入后，后期的出租、經(jīng)營不當，也會導致無人接盤。大上海廣場一直“火”不起來，原因也無非是這些。

　　追問：投資回報，13年回本是好門面

　　市民劉先生十年前在工人文化宮購買了一間商鋪，由于周圍商業(yè)氛圍遲遲沒有像當初銷售人員承諾的那樣，形成商業(yè)氛圍，投資回報率遠遠低于預期，還好我早早轉(zhuǎn)手了。”十年前的30萬跟現(xiàn)在的30萬根本沒有可比性。

　　業(yè)內(nèi)資深人士薛先生坦言，目前商鋪投資的回報率在6%—10%，超過10%的已經(jīng)非常難得。因此，投資一間商鋪，最快5年，一般要8—10年才能收回成本，而20年收回成本的也比比皆是。“黃石地區(qū)正常的投資回報周期也應該在13年左右。”如黃石國貿(mào)承諾10年回報70%，東方裝飾城5年50%。

　　這個數(shù)據(jù)是否可靠?業(yè)內(nèi)人士有不同的看法�！皢螁斡懻撏顿Y回報率，這個數(shù)字很難判斷，因為購買的時機、位置不同，時機的投資回報也就不一樣�！秉S石摩爾城營銷總監(jiān)侯華強介紹道。并且，投資回報率跟租金等綜合因素有關(guān)，而租金高低主要衡量因素包括：與商業(yè)源點的距離，建筑物新舊程度、經(jīng)營的產(chǎn)品以及店面大小等。

　　“不管怎樣，商業(yè)將是黃石市政府重點打造的產(chǎn)業(yè)之一�！秉S石市招商局相關(guān)工作人員蘇先生透露，上半年，市委市政府針對黃石商業(yè)狀況進行了密集調(diào)研。